Брянск, 17 августа 2018 года, - Кадастровая палата по Брянской области дает разъяснения по вопросу определения кадастровой стоимости.

Наличие кадастровой стоимости объектов недвижимости является обязательным условием для совершения любых сделок с недвижимостью, а также для расчета налога.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости регламентирован на законодательном уровне, данные сведения в большинстве случаев внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), однако, как показывает практика, не всегда.

Рассмотрим основные проблемы, из-за которых у объектов недвижимости отсутствует кадастровая стоимость:

  1. Отсутствие характеристик, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется при наличии всех необходимых характеристик: в отношении земельных участков ими являются категория земель, вид разрешенного использования, площадь; в отношении зданий и помещений – вид, назначение и площадь. Отсутствие хотя бы одной из характеристик делает процедуру определения кадастровой стоимости  невозможной.

  1. Отсутствие удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных в ходе проведения государственной кадастровой оценки.

При проведении массовой государственной оценке земель (такая оценка на территории Брянской области проводилась в 2015 г.), результаты такой оценки, включая удельные показатели кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования в разрезе кадастровых кварталов вносились в Единый государственный реестр недвижимости. Однако удельные показатели кадастровой стоимости для части кадастровых кварталов в вышеуказанной оценке отсутствуют. Поскольку данная величина является обязательной для определения КС земельного участка, определить ее даже при наличии всех необходимых сведений  невозможно. 

  1. Неоднозначность вида разрешенного использования земельного участка

Существуют случаи, когда вид разрешенного использования земельного участка не позволяет однозначно отнести его ни к одной из функциональных групп типового перечня видов разрешенного использования (приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39). В таком случае, определить кадастровую стоимость земельного участка также не представляется возможным.

Однако, Градостроительный кодекс РФ (ч. 3, ч. 4 ст. 37) допускает, что, основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов недвижимости правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий).

Таким образом, в случае уточнения вида разрешенного использования земельного участка, путем представления в орган регистрации прав заявления в установленном порядке, и при наличии в результатах государственной кадастровой оценки удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего виду разрешенного использования, кадастровая стоимость такого земельного участка будет определена.

  1. Отсутствие порядка определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, сооружений, жилых строений, машино-мест.

Действующим законодательством не предусмотрен порядок определения кадастровой стоимости вновь образованных сооружений, объектов незавершенного строительства, жилых строений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, таким образом определить КС указанных объектов недвижимости невозможно. Внесение в ЕГРН сведений об их КС возможно на основании решения суда, содержащего сведения об установлении КС объектов недвижимости, или в рамках очередной государственной кадастровой оценки.